השקעה בדיור מוגן – הטרנד החם בנדל"ן

ידוע כי השקעה בנדל"ן היא אחת מההשקעות הטובות ביותר בישראל, אך בשנים האחרונות משקיעים גדולים בשוק גילו את הדבר הבא - נדל"ן בתחום הדיור המוגן. מה כ"כ זוהר כאן ומה מושך את המשקיעים?

עלייה מתמדת בתוחלת ובאיכות החיים מעלה את הצורך במסגרות דיור איכותיות לבני הגיל השלישי ומהווה בסיס יציב ואיתן שהופך את ההשקעה בדיור מוגן לאטקרטיבית במיוחד לדיירים פוטנציאליים ולמשקיעים כאחד. בשנים האחרונות, רשתות הדיור המוגן המובילות מציעות פתרון מגורים איכותי ויוקרתי אך גם נגיש, כך שרכישת דירה בדיור מוגן הפכה להיות צעד משתלם ואף מתבקש עבור "המבוגרים הצעירים", בני הגיל השלישי העצמאיים המבקשים למצות את השנים היפות בחיים. חברות המספקות שירותי דיור מוגן לגיל השלישי התאימו את עצמן לקהל והפכו את מרכזי הדיור לאטרקטיביים יותר על ידי הרחבת היצע המתקנים, השירותים והפעילויות שהם מציעים.

בית דיור מוגן חוף כנרת של רשת בית בכפר

עם זאת, רכישת דירה בדיור מוגן וצמיחתו הכללית של הענף לא תמיד היו מובנות מאליהן. למרות שהביקוש לדיור מוגן עלה, המגמה לא באה לידי ביטוי בכמות יחידות ברחבי הארץ ובייחוד באזור המרכז. בעיה זאת נובעת בחלקה בעקבות היעדר קרקעות לכך, חוסר תכנון לטווח ארוך ומניעת הרשויות המקומיות לקידום של שטחים עירוניים לפרויקטים כאלה.

ניצני השינוי החלו בדצמבר 2013, כאשר שינוי חשבונאי שביצעה הרשות לניירות ערך הוציא את הדיור המוגן מהקיפאון שבו היה שרוי וסימן אותו כנדל"ן להשקעה. המשמעות הישירה של השינוי היא שהדוחות הכספיים של חברות אלו יראו אטרקטיביים למשקיעים ובנוסף, תגדל שורת העודפים ואיתה האפשרות לחלוקת דיבידנד. בכך אישרו לחברות הדיור המוגן לרשום את נכסיהן כנדל"ן להשקעה, והיזמים הגדולים שמשנים את חוקי המשחק ראו בהשקעה בדיור מוגן החלטה אסטרטגית ונבונה. 

תחום הדיור המוגן זכה לדחיפה משמעותית נוספת בשנים האחרונות, בעקבות מגיפת הקורונה. בזמן שמבוגרים רבים סבלו מבדידות קשה, שנכפתה עליהם בשל ריבוי הסגרים, מרכזי הדיור המוגן שדרו "עסקים כרגיל", בעודם מציעים לדיירים שפע של פעילויות פנאי ותרבות לצד שירותי רפואה ואחזקה. אם כן, רבים מבני הגיל השלישי נוכחו לדעת עד כמה מגורים בקהילה המספקת אינטראקציות חברתיות ופעילויות חיוניים, והחליטו כי רכישת דירה בדיור מוגן היא הצעד הנכון עבורם.

יציבותו של ענף הדיור המוגן בתקופה רווית טלטלות וחוסר וודאות כלכלית, לצד הביקוש הגובר בקרב האוכלוסייה המבוגרת, הפכו את ההשקעה בדיור מוגן לרלוונטית מאי פעם. ואכן, קבוצות נדל"ן גדולות זיהו את הפוטנציאל בשוק הדיור המוגן והופכות לשחקניות יותר ויותר משמעותיות בתחום. לאחרונה אנו עדים לתהליכי הקמה של מגוון פרויקטים, הכוללים מאות יחידות דיור חדשות לבני הגיל השלישי ברחבי הארץ. עם זאת, בשל המורכבות שבהקמת פרויקט מסוג זה (לרבות התמודדות עם הגבלות רגולציה והקמת מערכים רפואיים וסיעודיים), ישנו יתרון לחברות הדיור המוגן הותיקות והמנוסות אשר אינן קופאות על השמרים ומשביחות את נכסיהן.

רכישת דירה בדיור מוגן - מודל כלכלי ייחודי וחדשני

השינוי בנדל"ן הביא עמו שיטת בעלות חדשה, רכישת דירה בדיור מוגן, המאפשרת דרך נוספת לתשלומים על המגורים: הדייר הוא בעל הדירה ועסקת הכניסה למתחם היא עסקת רכישה לכל דבר ועניין, מהלך שמהווה התפתחות משמעותית בתחום. יש לזכור כי סכומים אלה משתנים בהתאם למיקום בית הדיור, כפי שעלותן של דירות למכירה בחולון אינן זהות לעלות דירה באופקים.

בתי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת מאוכלסים בדיירים עצמאיים המשכירים יחידת דיור בבית לצורך מגורים. התשלום על הדיור המוגן בישראל מאופיין כמודל כלכלי, המציב את הדייר על הסקלה שבין שכירות לבעלות. על פי השיטה, מפקיד הדייר פיקדון בידי החברה בעלת הנכס מראש ולכל תקופת ההסכם, בהתאם לסכום שנקבע בהסכם המשתכן. בהתאם להסכם זה מחולט מהפיקדון אחוז מסוים (בסביבות 3% לשנה), כפי שנקבע בהסכם המשתכן (להלן: "דמי השחיקה"). כלומר, הדייר מתגורר בדירה עליה הוא משלם כביכול בתשלומים ומוסיף תשלום על פעילויות נוספות המעניינות אותו. ברשת בית בכפר קיימים מודלים בהם ניתן לקבל  דיור מוגן ללא פקדון.

השקעה בדיור מוגן - התשואה והרווח

התשואה מודדת את הכדאיות של ההשקעה, כאשר בענף הדיור המוגן התשואה נקבעת על פי חלוקת ה-NOI המתואם שמשמעו שווי הנכס בניכוי הפיקדון הלא מחולט. המודעות הגוברת בקרב אוכלוסיית המבוגרים בארץ ועמה ההבנה באשר לשוני בין הדיור המוגן לבין פתרונות סיעודיים אחרים, כדוגמת בית אבות, המופנים בעיקר לשכבות החלשות, מגבירה את הביקוש לסוג דיור זה. מפאת הביקוש הרב והמענה הנמוך, התחום מאופיין בשיעורי תפוסה גבוהים במיוחד הנאמדים ובתקופות שכירות ארוכות הנמשכות בממוצע כ-10 שנים. בנוסף, השוכרים הם קהל מבוסס אשר מעמיד מראש את דמי השכירות באמצעות הפיקדון ומכאן הקלות היחסית בהיבט המימוני והכניסה של חברות מענף הנדל"ן לעולם הדיור המוגן, שהפך לאטרקטיבי במיוחד.